香港IPO已通过聆讯!地方房企生存样本:营收15.5亿元负债率最高达762% 明星动态

/ / 2019-09-06
投实消息:10月26日,恒达集团发布通过港交所上市聆讯公告。根据公告显示,恒达集团为河南许昌最大房地产开发商,截至2018年7月末,公司旗下项目21个,分别位于许昌市、郑州市、信阳市。截至提交报告日期,恒达集团总土地储备364万平方米。 在许昌,恒达集团占到了8.6%以上的份额。下图是许昌市待售住宅......

投实消息:10月26日,恒达集团发布通过港交所上市聆讯公告。根据公告显示,恒达集团为河南许昌最大房地产开发商,截至2018年7月末,公司旗下项目21个,分别位于许昌市、郑州市、信阳市。


截至提交报告日期,恒达集团总土地储备364万平方米

 

在许昌,恒达集团占到了8.6%以上的份额。下图是许昌市待售住宅项目总建筑面积占其总住宅供应量的比例划分的该市五大房地产开发商排名。其中,公司A、公司B、公司C及公司D等国内知名开发商已进驻许昌,市场份额分别约为5.7%、5.1%、4.9%及4.1%。

根据招股书显示,恒达集团2015-2017年及2018年4月30日止,公司营收为10.38亿元、9.31亿元、15.5亿元2.8亿元,净利润分别为7248.4万元、7676.6万元、1.49亿元2160万元。

 

其实,对恒达集团来说,这已经第三次冲击IPO,前两次均无功而返。


从公司披露的信息来看,其财务状况不甚理想。招股书显示,恒达集团2015年的资产负债比率高达677%,2017年更是创下762.7%的新高,随后2017年末回落至406.6%

 

截至20184月底,恒达集团负债率仍然达到340.4%。

 

于2015年、2016年及2017年12月31日以及2018年4月30日止,公司的未偿还银行贷款及其他借款分别约为人民币21亿元、人民币23.159亿元、人民币18.61亿元及人民币16.32亿元。

 

而恒达集团的债务权益比率也相当高:2015年为662%,2016年冲高至731%后,2017年回落到370.5%,至2018年4月底仍高达311.7%。

对于负债率高居不下的原因,恒达集团称主要因扩张收储所致

恒达集团在招股书中表示,“我们收购大量土地储备,以巩固我们在房地产市场的领先地位。在过往记录期间,积累了预定开发,但尚未产生重大收的大量土地储备。我们预计,之后我们的资产负债比率将低于200%。为确保运营资金充足,我们已实施资本及流动资金管理措施。”

在负债率高的同时,恒达集团其它收益这一财务项目,曾连续两年出现净额亏损。2016年出现534.9万元的亏损,2017年亏损额为136.7万元。至今年4月30日,收益仅为9.1万元。

这两年房地产密集调控、融资困难,连大企业都喊出“活下去”的口号。地方房企的生存状况可想而知。

 

10月29日,新华社刊发《如何看待未来房价走向?》一文称,种种政策表明,中央遏制房价上涨的决心不会发生改变,调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”,“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实。政策“说话”,对引导和稳定房价预期起着关键作用,把一二三线城市中房价上涨的躁动打回原形,让有些地方寄予房价“再飞一会儿”的希望迅速冰冻

 

调控决心并没改变,铁腕政策之下,房企又将去往何方。

 

恒达地产股权结构

拥有8家内地附属公司的股权

 

根据招股书显示,此次上市的恒达集团(控股)有限公司为一家2016年7月22日在开曼群岛注册成立的获豁免有限公司,恒达集团最终拥有人为李小冰。

 

根据招股书披露的股权结构,恒达集团由恒升BVI和恒润BVI分别持股95%和5%,恒润BVI由李小冰全资拥有,恒升BVI由恒诺BVI全资拥有。

 

2016年8月18日,恒诺BVI于英属处女群岛注册成立为一家私人担保有限公司,而李小冰为该公司的唯一董事及担保股东。2016年10月31日,为促成家族安排,李小冰(作为唯一财产托管人)设立家族信托,其全权受益人为李小冰本人以及恒诺BVI(作为受托人)不时全权酌情委任的任何其他人士或一类人士。

 

恒达集团通过两家境外子公司大地BVI及大地香港持有8家内地附属公司的股权。主要包括:河南大地、宋基大地、许昌恒木、许昌恒达、信阳恒达、禹州恒达、长葛恒达及假日宝呈。

 

 

2017年总收入15.5亿元

杠杆比率4倍

 

根据恒达集团最新数据,公司主要在河南省许昌市(包括魏都区、建安区、禹州市、长葛市及鄢陵县)、郑州市及信阳市开展业务。

 

截至2018年7月31日,公司房地产包括位于河南省的21个房地产开发项目,总土地储备为约364万平方米,包括未售的可出售╱可出租总建筑面积约为8.8万平方米的已竣工物业项目或项目阶段其中已竣工总建筑面积约204.9807万平方米;开发中总建筑面积约189.19万平方米;及未来开发总建筑面积约166.3754万平方米。

 

从财务数据来看,截止2015年、2016年、2017年以及2018年4月30日止,公司总收入分别为10.38亿元、9.31亿元、15.5亿元、2.8亿,归属股东净利润分别为6701万元、7410万元、1.47亿元和2160万元。

 

根据恒达集团招股书,公司收入主要来自物业销售和租金收入。其中,物业销售金额分别为10.36亿元、9.29亿元、15.47亿元以及2.81亿元,分别占总收入的约99.8%、99.8%、99.8%及99.7%;项目管理服务的服务费分别为币527万元、25万元、零及零,乃入账列作我们的其他收入。

 

公司表示,于往绩记录期间,公司收购大量土地储备,以把握市场商机及巩固我们在房地产市场的领先地位。因此,于往绩记录期间,我们积累了预定开发但尚未产生重大收入的大量土地储备。因此,于2015年、2016年及2017年12月31日以及2018年4月30日,我们的杠杆比率较高,分别约为677.0%、762.7%、406.6%及340.4%。

 

未偿还银行贷款及其他借款16亿元

 

于2015年、2016年及2017年12月31日以及2018年4月30日及2018年8月31日,恒达集团分别拥有债项总额约人民币21.04亿元、人民币23.15亿元、人民币18.61亿元、人民币16.32亿元及人民币14.58亿元。

 

2015年、2016年及2017年12月31日以及2018年4月30日,公司的未偿还银行贷款及其他借款分别约为人民币21亿元、人民币23.159亿元、人民币18.61亿元及人民币16.32亿元。

 

截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度以及截至2018年4月30日止四个月,公司的借款成本分别约按6.63%、6.02%、6.55%及5.89%的年利率进行资本化。不归属于开发项目的财务成本在其产生期内于损益内支销并列作财务成本。

根据招股书显示,截至2015年、2016年及201712月31日止年度,恒达集团分别经营活动现金流出净额约人民币-4.238亿元、-2.915亿元3.76亿元;对应的现金及现金等价物增加净额-1.71亿元、4968万元、6892亿元;期末现金及现金等价物分别为4642万元、9611万元、1.65亿元。